西伯利亚属鼠

百联股份最核心的护城河是领有向上200万平常的稀缺优质商圈物业，同期公司的目田现款流因为保守的管帐战略而被低估，多半优质物业财富在REITs刊行的布景下迎来价值重估。

百联股份是一家安身上海市的大型线下零卖商，其筹备畛域简直涵盖了零卖业现存的统统业态，其中以百货商店、连锁超市、购物中心、奥特莱斯为核心业务，公司内容限度东谈主为上海市国资委。

跟着以电商为代表的新式零卖交易模式在国内速即崛起，连锁超市和轮廓百货等传统零卖行业靠近着强烈的竞争，百联股份频年来营收和净利润束缚下滑。

但是，换一个角度，从公司所抓有的物业财富，以及刊行REITs等来看，公司长年被低估的核心财富将有可能迎来价值重估的契机。

净利润与目田现款流的差距

2019年至2023年公司的营收分裂是505亿元、352亿元、347亿元、323亿元、305亿元，扣非净利润分裂是8.07亿元、3.75亿元、6.37亿元、-2.40亿元、1.94亿元。限度2024年11月20日收盘，百联股份A、B股总共总市值170亿元，从盈利才略角度看，一个盈利核心在3亿-5亿元且靠近增长压力的企业，似乎很难说值这个价钱。

事实确凿如斯吗？ 

从目田现款流角度看，公司当年10年筹备净现款流累计270.70亿元，购建固定财富、无形财富和其他长期财富支付的现款累计144.73亿元，也等于说当年10年公司为鼓舞赚回目田现款流125.97亿元，然则当年10年扣非净利润累计独一54.26亿元。

为什么公司目田现款流与净利润会有如斯悬殊的差距？

谜底是企业的管帐战略过于保守。以2023年为例，期初公司固定财富账面价值136.41亿元，当期计提折旧9.44亿元，折旧比率6.92%，额外于平均折昨年限不及15年。公司固定财富账面价值中房屋树立物价值占比向上80%，这些房屋树立物的折昨年限平均在26年阁下。

这导致公司的盈利观点失真，上述折旧假定下折旧完成后的交易物业并不需要重置。公司当今有许多自有交易物业使用年限已向上了20年，有些已以至向上30年仍在运营之中——况且经常这类市集物业位置绝佳，比如运营近20年的上海青浦奥特莱斯畅达多年名次天下榜首，运营十几年的武汉盘龙和江苏无锡奥特莱斯也位列天下前20名。不错参考的是公司名下两处市集分裂于1956年和1958年开业，当今依然在运营之中。

再重新评估企业的估值。当年5年，公司目田现款流分裂为10.97亿元、30.01亿元、21.70亿元、24.94亿元、24.96亿元，保守猜测改日10年目田现款流均值20亿元，这意味着现价170亿元买入的企业，改日10年赚回200亿元目田现款流。这样看来，似乎又莫得那么贵了。

物业财富价值

不时分析公司的财富。2023年末公司总财富562.66亿元，净财富196.19亿元，财富中占比最大的是固定财富，账面价值143.15亿元。

公司的百货与购物中心多数位于优质进修商圈地段，比如上海南京东路步碾儿街、上海淮海路交易街、上海五角场商圈以及上海虹桥商圈等，由于许多交易物业购置年代较久，受益于一二线城市多年来房价的累计上升以及消耗升级带来的高端消耗同一，其账面价值仍是远低于市场价值。以上海第一百货交易中心与永安百货为例子，两者分裂为百联股份自有的百货市集以及购物中心，前者始建于1936年，位于南京东路与西藏中路交叉口，是南京东路开首上的地标性树立；后者创立于1907年，是南京东路中段的地标性树立之一。

限度2023年末公司自有物业总面积223.43万平米，其中华东地区自有物业总面积198.74万平米，华东地区物业又绝大部分位于上海市，另有少部分位于南京、无锡、杭州、宁波等核心二线城市。

假定上海市的120万平物业按3万元/平常、其他二线城市的100万平物业按2万元/平常的均价来浅近匡算，华东地区的这些物业价值也向上了560亿元。

咱们也不错从纯房钱收益的角度测算这些物业的价值。笔据高力外洋发布的阐述，2023年上海核心商圈房钱在59.53元每平米每天，区域性商圈房钱平均26.87元，新兴商圈房钱平均16.89元。如果这些物业全部出租赁去，假定上海市区的按照新兴商圈平均房钱计较、其他按照4元房钱计较，则年房钱收入向上80亿元。再假定扣除处理和爱戴资本后净现款流50亿元，按照8%折现率、20年现款流折现后总共约490亿元。

REITs刊行与财富重估

值得防卫的是，2024年前三季度公司主营业务扣非净利润仅1.58亿元，同比着落45.25%，但净利润却高达16.20亿元，同比增长366.88%，非频繁性收益的大幅增长主如果由于公司刊行华安百联消耗REIT取得投资收益所致。

8月17日公司公告，以上海市杨浦区上海又一城购物中心名目手脚底层财富的公募REIT名目已讲求上市，基金召募净额共23.32亿元，发售价钱为2.332元/份，较该财富账面4.41亿元，升值率高达429.05%。

通过刊行REITs，公司固定财富账面价值得以开释。公司蓝本账面价值仅4.41亿元的物业财富告捷调理为当期利润和现款流，三季报利润表体现为取得了近20亿元投资收益，财富欠债表上推崇为货币资金和万般金融财富增多约20亿元。虽然，这些类现款的财富形态仅仅暂时的，刊行REITs所召募的资金改日会用作购买毛利率更高的奥特莱斯等财富。

公司刊行REITs的有趣有趣在于匡助企业达成重财富物业的自我轮回和良性发展，助力公司实在达成由传统的重财富运营模式向轻财富发展模式的调理，同期大概改善现款流，达成由低效财富向高效财富的置换。

最弥留的是，借助于REITs刊行，公司长年被低估的核心财富将有望迎来价值重估的契机。本次REITs的底层财富——上海又一城购物中心2023年末净财富额4.36亿元，全年营业收入1.42亿元，净利润0.87亿元，筹备性举止现款流净额1.22亿元。本次募资金额23.32亿元，联系于净财富和筹备性举止现款流净额来说，额外于估值为5.35倍市净率和19.11倍市盈率。

2024半年度事迹阐述会上，公司高管示意，将笔据市场情况和发展需要，应时安排华安百联REIT扩募干系使命。笔据公司《2024年度第二期超短期融资券召募阐述书》，公司当今名下其他核心财富2023年筹备净现款流达到18.72亿元，如果按照上海又一城购物中心通常的估值，则重估价值将达到358亿元，远高于当今的账面价值。

除交易物业类财富，公司的遮盖财富还有多半的股权，比如抓有42%的H股上市公司联华超市，抓有账面价值超29亿元的A股海通证券、申万宏源、星河证券、浦发银行等股票。同期，手脚上海市国资委下属的大型国有企业，公司当今市净率低于1倍，改日可能按照证监会《上市公司监管指点第10号——市值处理》条目，通过职工抓股推敲、现款分成、并购重组、股权激发等步地促进上市公司市值合理反馈内在价值。

总的来看，公司最核心的护城河等于领有向上200万平常的稀缺优质商圈物业，同期其目田现款流因为保守的管帐战略而被低估，多半优质物业财富在REITs刊行的布景下迎来价值重估。虽然投资者也需要防卫到，公司传统业务靠近事迹下滑以至耗损的风险，也存在后续REITs刊行进展不如预期的可能。   

伦理片段频在线观看百度

(作家为海南大学“一带沿途”盘问院经济盘问中心副盘问员。本文不组成投资提倡，据此投资风险舒适)